2.4 Finanzierung und Kapitalmarkt

Wer eine Möglichkeit einer profitablen Investition hat, sucht Kapitalgeber, die ihm Kapital überlassen, das sie im Moment nicht selbst verbrauchen wollen. Dafür erwarten diese zukünftig bestimmte Gegenleistungen. Passende Partner findet er selten selbst, zumal dabei die dabei jeweils fälligen Steuern die Überlegungen komplizieren. Dafür nutzt er meist den weißen oder grauen Kapitalmarkt.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert den weißen Kapitalmarkt: Banken und Finanzdienstleister, Versicherungen und Pensionsfonds, Börsen und sonstige Wertpapier-Märkte, Kapitalanlagegesellschaften und Investmentfonds. Bei Banken gibt es z.B.: Sparkassen, Volksbanken, Landesbanken, Großbanken, Privatbanken und andere Spezialbanken. Zum Kapitalmarkt gehören auch Teilmärkte, die nicht von der BaFin überwacht werden, z.B.: kleinere Versicherungen auf regionaler Ebene, oder weniger marktgängige Teilhaberanteile z.B.: GmbH- oder Kommanditistenanteile. Kapital wird auch in Immobilien angelegt. Zwar überwacht die BaFin nicht den Immobilienmarkt, aber sie überwacht auch Immobilienfonds und sonstiges Immobilien-Sondervermögen.

  1. Rechtliche Einkleidung von Einkünften

  2. Kapitalkosten

  3. Kreditfinanzierung

nach oben Rechtliche Einkleidung von Einkünften

Wer sich heute an einer Kommanditgesellschaft beteiligt, dessen Gewinnanteil wird seiner persönlichen Einkommensteuer unterworfen. Kleidet er dagegen seine Einkünfte in die Form einer Kapitalgesellschaft, dann unterliegen sie – ganz unabhängig von seinen persönlichen Verhältnissen – der Körperschaftssteuer und der Abgeltungssteuer. Für den Bezieher niedriger Einkommen bedeutet das (z.B. bei einer Anlage in Aktien) eine außerordentliche Mehrbelastung: einbehaltene Gewinnanteile unterliegen der Körperschaftssteuer, (15 %) ausgeschüttete dagegen zusätzlich der Abgeltungssteuer (25%). Er wird steuerlich so behandelt, als wäre er ein reicher Mann. Für die Bezieher höherer Einkommen gilt das Gegenteil. Sie können im Vergleich zur Einkommensteuer (und Kirchensteuer) Steuern sparen. Das gilt besonders, wenn sie Geschäftsführer solcher Gesellschaften sind: hier kann die Steuerersparnis bei geschickter Aufteilung in Geschäftsführergehalt, Gewinn und Darlehenszins bis zu 10 % betragen.

Die steuerliche Einkleidung von Einkünften verursacht Abgrenzungsprobleme z.B. zwischen juristischen und natürlichen Personen. Viele Konstruktionen (GmbH & Co.Kg., GmbH & Co., Stille Gesellschaft usw.) existieren nur aus steuerlichen Gründen, sind für alle Beteiligten kompliziert und ohne sonstigen Nutzen. Bedeutsam sind die Steuergestaltungsmöglichkeiten durch entsprechende Rechtskonstruktionen von Unternehmungen und der Beziehung zwischen Unternehmen und Teilhabern. Typisch dafür sind Unternehmensformen wie die GmbH und Co.KG. oder oder die GmbH und stille Gesellschaft. In diesen Fällen kann der Steuerpflichtige sein Einkommen aufteilen in einen Teil, den er der Einkommensteuer unterwirft, und einen Teil, den er der Körperschaftssteuer unterwirft.

Beispiel: Alleingesellschafter A gibt dann seiner Gesellschaft die Rechtsform einer GmbH, setzt sich selbst als Geschäftsführer mit passend gewähltem Jahresgehalt ein und gibt der GmbH einen Teil seines Kapitals nicht als Eigenkapital, sondern als Darlehen, dessen Höhe so gewählt wird, dass er Zinsen in Höhe seines Jahresgehalts bezieht. Der Gewinn der GmbH wird zu 100 % einbehalten. Er zahlt im Durchschnitt deutlich weniger als 45% Steuern, während er bei einer Personengesellschaft 45 % (plus Solidaritätsbeitrag, Kirchensteuer ...) bezahlt hätte.

Einkünfte werden also ungleich behandelt, je nachdem in welche Rechtsform sie eingekleidet werden. Ebenso werden Bezieher hoher und niedriger Einkommen, die sich am so genannten Produktivvermögen beteiligen, ungleich behandelt. Gerade die Formen, die steuerlich für den kleinen Mann günstig sind, eignen sich aus sonstigen rechtlichen Erwägungen überhaupt nicht für Anleger mit kleinem Einkommen. Sie werden vielmehr auf die für sie steuerlich ungünstigste rechtliche Form, die Aktie verwiesen. Das Gerechtigkeitsproblem bei der Körperschaftssteuer liegt darin, dass sowohl ausgeschüttete Gewinne doppelt besteuert werden (Körperschaftssteuer + Abgeltungssteuer), als auch einbehaltene Gewinne nicht nur der Körperschaftssteuer unterliegen und dass für die durch die Einbehaltung möglichen Kursgewinne ebenfalls Abgeltungssteuer zu bezahlen ist.

Weitere Möglichkeiten der Steuergestaltung ergeben sich, wenn ein Arbeitnehmer nicht nur Einkünfte aus unselbstständiger Arbeit bezieht, sondern er selbst oder seine Ehefrau auch Einkünfte aus selbstständiger Arbeit bezieht. Hierdurch ergibt sich nicht nur die Chance, Steuern zeitlich (in bestimmten Grenzen) zu verschieben, sondern auch Einkunftskosten geltend zu machen, die er als Unselbstständiger nicht von der Steuer absetzen könnte (Büromaterial, 'Fach'-Bücher, Auto, Telefon etc.). Hierzu ist es nicht notwendig, dass die selbstständige Arbeit Gewinn abwirft; Auch Verluste können mit den Einkünften aus unselbstständiger Arbeit verrechnet werden. Ähnliche Steuersparmöglichkeiten ergeben sich auch aus anderen Kombinationen von Einkunftsarten.


Unterschiedliche Besteuerung der Einkunftsarten ist Ursache vieler legaler Steuersparmodelle,
die kompliziert sind und Betroffenen, Steuerberatern und Finanzbeamten viel Arbeit machen.

nach oben Kapitalkosten

Heute kassiert der Fiskus je nach Art der Kapitalüberlassung. Will er einem Kapitalgeber, der eine Abgeltungssteuer von 25% bezahlen muss einen Ertrag von z.B. 3% nach Steuern bieten, muss er: von seinem Gewinn vor Steuern aufbieten. Wird der Gewinn oder Teile davon einbehalten, entstehen Wertsteigerungen, die später bei ihrer Realisierung der Abgeltungssteuer unterliegen. Fremdkapital ist also deutlich attraktiver und bietet dem Kapitalgeber zusätzlich die gegenüber dem Eigenkapital höhere Sicherheit. Ergebnis dieser Kapitalkostenstruktur sind die immer noch vergleichsweise niedrigen Eigenkapitalquoten, obwohl wegen des Wegfalls der Gewerbekapitalsteuer (1997) und der niedrigeren Körperschaftssteuersätze heute die Unterschiede der Kapitalkosten kleiner sind als noch vor z.B. 20 Jahren.
Heute dominiert die Finanzierung durch Fremdkapital aus steuerlichen Gründen.
Dies macht Eigenkapital teurer und riskanter.

nach oben Kreditfinanzierung

Vermögensbildung kann man betreiben,
  1. indem man vom Einkommen Geld abzweigt und spart,
  2. indem man Kredite zurückzahlt.
Beides führt zur Erhöhung des Nettovermögens (=Reinvermögen). Gemäß §4 Abs. 4a EStG sind Schuldzinsen Werbungskosten (bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Immobilien vermietet sind) oder betrieblicher Aufwand, wenn die Kredite Einkommenskategorien zugeordnet werden können, für die gemäß §2 Abs. 2 Satz 1 die Gewinnermittlung vorgeschrieben ist und keine besonderen Bedingungen vorliegen (z.B. Überentnahmen). Damit soll verhindert werden, dass kreditfinanzierter Konsum steuerlich begünstigt wird. Dem gleichen Zweck dient z.B. die Aufteilung eines Immobilienkredits bei teilweise privater Nutzung.

Ein Alltagsbeispiel soll nun die die Wirkung der Einkommensteuer auf die Finanzierungsentscheidungen zeigen. Ein Investor, der nach Tarifstufe 3 EST besteuert würde, überlegt, wie er ein Projekt finanzieren soll. Es wird gezeigt, dass das derzeitige Nebeneinander von 2 Steuersätzen - neben dem Einkommensteuersatz von 42% der Abgeltungssteuersatz für Erträge aus Kapitalvermögen 25% - nicht nur dazu führt, dass der Investor eine gesamtwirtschaftlich suboptimale Finanzierung wählt (ähnlich wie im Beispiel zur Umverteilung und Überwälzung). Hier ist es auch so, dass sowohl der Investor als auch der Fiskus vom Projektertrag kaum profitieren, während die Bank mit mehr als 50% den Löwenanteil davon kassiert.

Beispiel: Ein verheirateter Immobilienbesitzer mit einem Einkommensteuersatz von 42 % (Tarifstufe 3, Einkommen zwischen 100 000 und 500 000 €) besitzt Bundesobligationen für 2 Mio.€ (Rendite 4 %/Jahr). Er hat die Möglichkeit, in einen Neubau im Wert von 10 Mio.€, für den es schon Mietverträge gibt, zu investieren. Die Bank bietet ihm eine Hypothek (Zinssatz 4,2%), für 8 Mio.€ (80% -Finanzierung) oder alternativ 10 Mio.€, eine 100% Finanzierung, wenn seine Wertpapiere der Bank als Sicherheit dienen. Sein Einkommen aus Vermietung ergibt sich aus der Netto-Miete abzüglich Abschreibung (2% des Neuwerts), Grundsteuern und Schuldzinsen. Durch Vermietung erzielt er im 1. Jahr 540 T€. Allerdings muss er mit steigenden Instandhaltungskosten und/oder sinkenden Mieteinnahmen rechnen, so dass er im 50. Jahr eine Netto-Miete von nur noch 258 T€/Jahr erzielen wird. Nach 50 Jahren ist die Immobilie abgeschrieben und ihr Buchwert 0. Angesichts der dann anstehenden Reparaturkosten ist dann wahrscheinlich auch der Abriss fällig.

Ohne die Steuern zu berücksichtigen (= naive Rechnung) amortisiert sich diese Investition nach 18 Jahren und hat einen internen Zinsfuß von 4,64%. Sie scheint also rentabler als die Geldanlage in Wertpapieren zu sein. Da sein Kapital für diese Investition nicht reicht, muss der Investor in jedem Fall die Hypothek aufnehmen. Da auch der Hypothekenzinssatz mit 4,2% unter dem internen Zinssatz liegt, ist die Finanzierung attraktiv. Die genaue Kalkulation erfolgt mit einem Tabellenkalkulationsprogramm (Datei auf Anfrage erhältlich). Entscheidungsgröße ist das Gesamtvermögen nach 50 Jahren, V50, wenn der Investor jedes Jahr das, was von der Miete nach Abzug der Rate und der Reparaturkosten übrig bleibt,

Nach 50 Jahren besteht sein Vermögen nur noch aus Wertpapieren, da das Miethaus dann vermutlich wertlos ist und abgerissen wird. Da ihm der Marktwert des Miethauses nach 50 Jahren mit oder ohne Abriss unbekannt ist, setzt er den Restwert mit Null an. Die Berechnung erfolgt für beide Finanzierungsangebote. Die Bank bietet die Hypothek alternativ mit kürzerer Laufzeit bei einer Rate von 6% oder eine länger laufende bei einer Rate von 5% an. Daraus ergeben sich 4 Fälle je nach Beleihungsquote und Hypothekenrate bzw. Laufzeit.

In den folgenden Diagrammen ist der zeitliche Verlauf zu sehen

Die rechte Skala zeigt den Wert des Wertpapierbestandes an (= jeweils das 25 fache der Habenzinsen).
Hypothek Rate: 5%=500 T.€
letzte Rate im Jahr 44
blau: Nettomiete
= Miete - Instandhaltung

rot: Hypothekenzins
= 4,2% der Rest-Hypothek

gelb: Einkommen
aus Vermietung; davon
42% = Einkommensteuer


bei korrekter Rechnung
mit Steuerabzug
ist
grün: linke Skala
Haben-Zins = 4% vom
(mit rechter Skala:)
Wert der Wertpapiere


bei naiver Rechnung
ohne Steuerabzug
ist
hellblaU: linke Skala
Haben-Zins = 4% vom
(mit rechter Skala:)
Wert der Wertpapiere
Rate: 6%=600 T.€
letzte Rate im Jahr 29
Pfeil rauf T.€/Jahr Beleihung 100%Mio.€Pfeil rauf Pfeil rauf T.€/Jahr Beleihung 100%Mio.€Pfeil rauf
Hypothek 5% Hypothek 6%
Pfeil rauf T.€/Jahr Beleihung 80%Mio.€Pfeil rauf Pfeil rauf T.€/Jahr Beleihung 80%Mio.€Pfeil rauf
Hypothek 5% Hypothek 6%
Würde der Investor sein Startvermögen (W0 = 2 Mio.€) ohne Neubau (= Nullvariante) anlegen, wäre sein Wert nach 50 Jahren W50 = W0 * p50, wobei für p beim Vergleich ohne Steuerabzug p=1,04 und andernfalls p=1,03 ist. Aus dem Vergleich der Varianten mit der Nullvariante ergibt sich der im folgenden ausgewiesene Endkapitalwert = ex post Kapitalwert K50 = V50 - W50. Er ist proportional zum normalerweise berechneten ex ante Kapitalwert K0 = V50 / p50 - W0 = (V50 - W50)*W0/W50 , (mit der Formel für W50).
in 1000 € mit Miethauskauf mit Finanzierung durch Hypothek Nullvariante
VarianteRateBelei
-hung
K50 =
V50-W50
V50, End-
vermögen
∑ ESt aus
Vermiet.
∑ ESt aus
Kapital
W50, End-
vermögen
∑ EST aus
Kapital
naive
Rechnung
ohne
Steuerabzug
5%500100%- 57214 210(-417)(3 248) 14 7823 195
40080%2 01616 798(1 123)(2 979)
6%600100%3214 814(2 222)(3 784)
48080%2 49717 281(2 706)(2 158)
korrekte
Rechnung
mit
Steuerabzug
5%500100%808 9 839-4172 735 9 0312 344
40080%9259 9551 1222 065
6%600100%- 5098 5221 5621 386
48080%- 1298 9012 706986
In der naiven Rechnung ohne Berücksichtigung der Steuern scheint sich der Neubau mit einer 100 % Finanzierung kaum zu lohnen. Bei der 6%-Hypothek ist das Endvermögen nur um 32 T.€ höher als wenn nicht investiert wird. Die 5%-Hypothek schneidet schlechter ab. Ihr Endkapitalwert ist negativ: - 572 T.€. Anders sieht es aus, wenn die 2 Mio.€ Eigenmittel eingesetzt werden. Hier lohnt sich - scheinbar - der Neubau. Allerdings müssten zur hierzu ca. 4 Mio.€ aus dem Laufenden zugeschossen werden. Auch bei 80% Beleihung ist die 6%-Hypothek günstiger als die %-Hypothek. Der Investor wählt hier die Hypothek mit der kürzeren Laufzeit und der 80% Finanzierung.

Dass die 100% Beleihung bei der 6%-Hypothek trotz des höheren internen Zinssatzes kaum besser abschneidet als die Nullvariante, liegt daran, dass das Wertpapiervermögen zunächst abnimmt, und erst nach dem Ende der Laufzeit wieder mit höheren Zuwächsen zunimmt, so dass im Vergleich mit der Nullvariante, in der der Zuwachs immer positiv ist und exponentiell ansteigt, bei der Investition der Zinseszins der späten Jahre gerade eben den Wert der Nullvariante erreicht. Nach diesem Ergebnis würde der Investor in der Nullvariante bei der 6%-Hypothek mehr Einkommensteuern zuschießen (5,006 Mio.€) als in der Nullvariante (3,195 Mio.€).
Bei der 80% Beleihung fängt zwar das Wertpapiervermögen bei Null an, wächst danach aber stetig bis zum Laufzeitende. Danach steigt es genau wie bei der 100% Beleihung heftig. Das sich während der Laufzeit aufbauende Wertpapier-Kapital verzinst sich früher und ergibt ein höheres Endvermögen. Die naive Rechnung liefert jedoch in der Staatsbürgersteuer korrekte Entscheidungen, da dort Entscheidungen mit Berücksichtigung der Steuern genau so ausfallen wie ohne deren Berücksichtigung. Mit diesen Bemerkungen wird die Analyse der naiven Berechnung abgeschlossen.

Mit Berücksichtigung der Steuern schneidet die Investition mit der länger laufenden 5%-Hypothek besser ab. Bei der 100% Beleihung ist der Endkapitalwert 808 T.€. Die Summe der Einkommensteuern aus Vermietung ist negativ (-417 T.€:), insgesamt zahlt der Investor 2 318 T.€ Steuern.

Auch hier wählt der Investor die 80% Finanzierung. Hier ist der Endkapitalwert 925 T.€, also höher als bei der 100% Finanzierung. Da immerhin 4,2% Zinsen für die Hypothek zu zahlen sind, während die Wertpapieranlage nur 4% bringt - nach Steuern sogar nur 3% - ist es vernünftig, das vorhandene Eigenkapital von 2 Mio.€ zur Finanzierung des Neubaus zu verwenden, statt das Kapital auf der Bank zu lassen. In diesem Fall werden 8 Mio.€ durch Kredit finanziert und die Rate der 5% Hypothek beträgt 400 T.€. Zwar werden dabei mehr Steuern bezahlt (3 187 T.€), im Vergleich zu (2 318 T.€) bei der 100% Finanzierung, aber die Einsparung durch die frühere Ablösung der Hypothek ist höher als die Steuerersparnis. Dennoch könnte der Investor die 100% Hypothek wählen, weil er in den ersten Jahren nicht nur liquides Vermögen hat, sondern auch Steuern spart oder damit rechnet, dass sein Steuersatz nach 40 Jahren niedriger als 42% ist, weil er z.B. dann als Rentner mit Tarifstufe 2 statt 3 der Einkommensteuer besteuert wird.

Die 6%-Hypothek mit der kürzeren Laufzeit hat einen negativen Endkapitalwert: - 509 T.€. Bei der 6%-Hypothek ist die Summe der Steuern höher (2 948 T.€) und sie verteilen sich gleichmäßiger auf beide Steuerarten. Die korrekte Berechnung mit Berücksichtigung der Steuern verändert also das Bild und zeigt, dass sich die Investition lohnt, wenn man sie mit der Hypothek mit der längeren Laufzeit finanziert.

Die Rate der 6%-Hypothek beträgt bei 80% Beleihung jetzt 480 T.€, ihr Endkapitalwert -129 T.€ ist nicht nur negativ, er liegt um mehr als 1 Mio.€ niedriger als der Endkapitalwert der 5%-Hypothek. Die deutlich höheren Endkapitalwerte der beiden untersuchten Hypotheken zeigen, dass nur die 5% Hypothek in Frage kommt und dass sich mit ihr die Eigenfinanzierung lohnt.

Bisher wurde nur die Sicht des Investors = Kapitalnachfragers analysiert. Beim Investor ist der Endkapitalwert bzw. Gewinn am Ende V50 - W50 also das Endvermögen der Variante minus dem Endvermögen in der Nullvariante.

Was verdient die Bank = Kapitalanbieter, in den Alternativen (bei korrekter Berechnung)? Da sie Kapital als Hypothek zu 4,2% anbietet, und sich mühelos Kapital zum Zinssatz von 4% (z.B. durch Verkauf von Bundesschatzbriefen) beschaffen kann, verdient sie an der Zinsspanne von 0,2%. Der Beschaffungszins von 4% ist auch der Zinssatz, mit dem sich diese Zinsgewinne in dieser Analyse verzinsen, weil sie Zinsgewinne zu 4% anlegen kann z.B. durch Kauf von Bundesschatzbriefen. In der Nullvariante ist der Zinsgewinn der Bank Null, da keine Hypothek aufgenommen wird,

Der indirekt beteiligte 3. Partner, der Fiskus, nimmt Steuern ein, die in den Jahren ebenfalls unterschiedlich ausfallen. Mit welchem Zinssatz sind sie zu verzinsen? Da der Staat zum Zinssatz von 4,0% Schulden, z.B. Bundesobligationen abbauen kann, werden sie mit diesem Zinssatz diskontiert. Hier werden nur die Steuereinnahmen aus der Einkommensteuer des Investors ausgewiesen. Der Fiskus nimmt in der Nullvariante ohne Miethauskauf Kapitalertragssteuern ein, die verzinst und aufaddiert ein Steuervermögen von S0 = 5 981 T.€ ergeben. Der Gewinn Fiskus gegenüber der Nullvariante ergibt sich dann aus den aufgezinsten Steuereinnahmen minus S0.

End-Gewinn in T.€ BankInvestorFiskus zusammen
Belei-
hung
Rate∑ Zinsen
Guthaben
∑ Zinsen
Hypothek
∑verzinste
Zinsspanne
V50 - W50 ∑verzinste
ESt. - S0
Summe d.
Gewinne
100%5%10 94012 2742 662 808- 1 4352 034
6%5 5447 5612 000 -509 5622 053
80%5%8 2629 8192 129 925 1 1354 189
6%3 9456 0491 600 - 1292 7334 204

Eigentlich sollten Steuerfragen bei der Finanzierung keine Rolle spielen. Das Beispiel zeigt, dass selbst bei einfachen Investitionen bei passender Finanzierung (hier die länger laufende Hypothek) Steuern gespart werden können. Trotzdem ist die Steuerersparnis kein ausschlaggebendes Kriterium für den Vergleich von Finanzierungen. Es kommt - wie gezeigt - auf die Art des Vergleichs und die betrachteten Alternativen an. Generelle Aussagen sind schwierig. Allerdings legt das Beispiel nahe, das "ceteris paribus" - hier bei gleicher Beleihungsquote - die längerfristige Finanzierung günstiger ist; auch bei einer 80% Beleihung ist die länger laufende 5% Hypothek günstiger. Investoren, die die 6% Hypothek bevorzugen, weil sie die Steuern vernachlässigen, werden sowohl bei der 100%- als auch bei der 80%-Finanzierung abgezockt. Sie bedeuten für Banken geringeren Ertrag, zahlen aber erheblich mehr Steuern.

Das Ergebnis, dass bei Berücksichtigung der Steuern bei gleicher Beleihungsquote nur die 5% Hypothek in Frage kommt, während ohne Steuern immer die 6% Hypothek gewählt würde, ist ein weiterer Beleg für steuerlich beeinflusste Entscheidungen und ein weiteres Indiz für volkswirtschaftlich suboptimale Entscheidungen bzw. steuerlich bedingte Verschwendung der Ressourcen. Die Entscheidung für die 5%-Hypothek ist für den Fiskus eine Fehlallokation. Er subventioniert den Investor mit 1,998 Mio.€ (bei 100%) bzw. 1,599 Mio.€ (bei 80% Beleihung). Für die Gesamtbetrachtung muss aber noch der Steuerertrag aus den Bankerträgen berücksichtigt werden. Der Fiskus bekommt noch Ertragssteuern der Bank, z.B. Körperschaftssteuer, Gewerbeertragssteuer und andere Steuern, sowie - je nach Ausschüttungspolitik - Steuern von den Aktionären der Bank. Entsprechend geringer fallen auch die Gewinne der Bank und ihrer Eigentümer aus. Diese Steuererträge können zwischen 15% (nur Körperschaftssteuer) und 40% des Bankgewinns betragen. also je nach (Gesamt-) Steuersatz zwischen 0,09 und 0,24 Mio.€. Der Fiskus verzichtet auch bei dieser genaueren Betrachtung auf mindestens 1,35 Mio.€, nur damit der Immobilienbesitzer die länger laufende Hypothek wählt. Diese Subvention könnte nur hingenommen werden, wenn damit andere volkswirtschaftlich sinnvolle Ziele verfolgt würden. Hier ist nur ein Ziel erkennbar: Banken sollen subventioniert werden. Ist das volkswirtschaftlich sinnvoll?


Ist es also volkswirtschaftlich erwünscht, dass Bürger möglichst hohe und langfristige Kredite aufnehmen? Wie viele Milliarden verdienen die Banken daran? Wie viel geht dem Fiskus so völlig legal durch die Lappen? Wie sieht das erst aus, wenn die Milliarden nicht wie hier im Inland, sondern (legal oder illegal) im passend gewählten Ausland angelegt werden?

Die Fehlsteuerung der Investitionsentscheidung ist Ergebnis der unterschiedlichen Besteuerung von Einkünften aus Kapitalertrag (25%) und anderen Einkünften (im Beispiel 42%). Beseitigt man diesen Unterschied, bevorzugt der Investor immer die 6%-Hypothek.


Überschlägige Abschätzungen z.B. Vergleiche mit internem Zinsfuß helfen oft nicht.
Investoren müssen genau rechnen und Steuereffekte berücksichtigen.
Bei der Wahl der Finanzierung spielen Einkommensteuern eine erhebliche Rolle.
Dies ist intransparent und eine Subvention der Banken.